主に土地や建物に課せられる固定資産税。米国を含む一部の国では、税はビジネスおよび農機具や在庫にも課されます。税は、自動車、宝飾品、家具、さらには債券、住宅ローン、および有形資産の所有権または所有権を表す株式などの無形資産にまで及ぶ場合があります。支払額は、個人または会社の純資産の合計ではなく、負債に関係なく総額に基づいています。
通常固定資産税に分類されない徴税は、財産の譲渡（売却、贈与、または死亡による）、一部の公共サービスまたは改善（米国での特別査定など）に対する特別料金、特定の種類の農業用詐欺、および農地または都市の土地の推定または実際の収量に適用される所得税の一部。
各国の税の範囲は、法的要因、行政の現実、伝統、他の収入源の入手可能性、政府の組織（特に、この課税による収入が得られる地方自治体のレベル）によって大きく異なります主な重要性）、および提供される公共サービス。さまざまなタイプによる財産の分類は、ある種の財産（機械、森林、鉱山、有価証券、家具など）の価値の一部の除外を提供することによって、納税者の実効的な負担を変化させるための基礎として役立っています。 、時々税率を調整することによって。
納税者が互いにほとんど異ならない単純な経済では、たとえば、サイズと収入が似ている世帯で構成される農業コミュニティでは、個々の世帯に課される固定資産税の額は、世帯の支払い能力と世帯の両方を反映している場合があります。それが公共サービスの形で受け取る利益。しかし、複雑な産業社会では、税と福利厚生の関係はそれほど直接的でも明白でもありません。
固定資産税が課せられるほとんどの国では、それらが生み出す収益は、中央政府ではなく地方自治体によって使用されます。米国では、地方自治体が調達する収入の約半分を固定資産税の領収書が占めています。一部の国では、固定資産税は主に都市の不動産に適用されます（不動産および私有財産を参照）。
一部の国では、税の査定が価格の一般的なレベルの変化を反映できない場合、固定資産税収入が国民所得の成長に遅れをとることがあります。評価と評価のためのコンピュータ化されたシステムの使用の増加は、最近この問題を克服するのに役立ちました。固定資産税も徴収に費用がかかる可能性があります。たとえば、経済協力開発機構（OECD）のレポートは、21世紀初頭までに、固定資産税がギリシャのすべての税収の0.5％未満を占めていたが、国の1％を超える税務管理コスト。
固定資産税の発展
資産への課税において最も困難な問題の1つは、評価の合理的な根拠を決定することです。経済生活の複雑さが増すにつれて、問題はより困難になっています。古代世界、中世ヨーロッパの一部、およびアメリカの植民地の税は、当初は価値ではなく面積に基づく土地税でした。結局、物件の総生産高（例、年収）が課税の基礎となるようになりました。後の段階で、現在は財産所有者の「支払う能力」と呼ばれるものの尺度を見つける試みが行われました。つまり、農家、動物、道具など、他の形態の富と個人の財産が評価。課税のためにこのタイプの資産を効果的に識別することは常に困難であり、特に無形資産が税務査定官から非常に簡単に隠されているため、無形資産の課税はさらに困難であることが証明されています。
北米では、初期のニューイングランドの植民地が、現実と個人の両方の「目に見える財産」のすべてに到達しようとする税を開発しました。すべての財産に適用されたこの「一般財産税」は、1800年までに一部の米国州の法定帳に記載されていました。 19世紀の半ば、固定資産税はすべての州の主要な収入源になりました。一般固定資産税の基準は、無形資産を含むように定義されました。住宅ローンやその他の無形資産の価値は、主に不動産および有形私有財産の権利に対する請求からなるため、結果として二重課税が発生しました。二重の負担は不公平であるように見え、隠蔽は容易だったため、無形資産に対する「財産」税の執行は問題になりました。これにより、すべての資産に対する一般税が解体されました。今日、不動産だけで米国の固定資産税の大部分を占めています。
米国の固定資産税は地方自治体の主な収入源です。州政府はかつてこの税を重要な収入源として使用していましたが、現在、この収入源から収入の一部を超える州はほとんどありません。ただし、多くの州政府は、鉄道やその他の公益事業の一部またはすべての運営資産を評価しています。一部の当局は、州が地方政府間の課税能力の不平等を解消するために、特に公立学校への融資に関して、州がそれをより効率的かつ部分的に管理すると信じているため、州による財産税の買収を支持しています。
行政
行政のさまざまな段階に対する責任は、ほぼ完全に政府職員にある。管理には、課税対象の資産の発見または識別、その評価、適切な税率の適用、および徴収が含まれます。税額が所得で測定される場合、資本価額ではなくプロパティの所得を決定する必要があります。重要な側面、特に評価は、事実というよりも判断の問題です。税務上の価値の決定は、賃金支払いや小売り販売などの他の目的で締結された取引の付随的な結果や自動副産物ではありません。固定資産税は報告された売上高に基づく場合がありますが、税額を削減するためにこれらを操作できます。
不動産の現代的な評価に対する3つの主要なアプローチは、賃貸価値、資本価値、および市場価値です。ヨーロッパ諸国では、不動産の評価は通常、その資本価値に基づいています。従来の考え方では、資本価値は賃貸価値に基づいて見積もることができ、それらを資本収益として扱います。ただし、ほとんどのヨーロッパ諸国および米国は、その公正な市場価値に従って不動産を評価するよう努めています。不動産の年間賃貸価格に基づいて評価を行うことは、ほとんどのアジア諸国で慣行となっています。賃貸価値の原則に基づいて、税金は、通常の市場状況で不動産が生成すると予想される平均総賃貸収入に基づいています。一部のアジアの国では、複雑度は低くなりますが、公平性が低くなる可能性があります。彼らは単に特定の土地測定の単位に基づいて固定量を収集します。
（1）物理的な意味で実際に何が存在するか（土地の場所、地形、面積、建物のサイズ、材質、状態、機械の数と種類、または在庫品）を決定する際に、管理上の問題が発生します。 ）および（2）プロパティの値。資産価値を効果的に決定するには、熟練した担当者、さまざまなタイプの情報（資産の物理的特性や現実的な市場状況を含む）、適切な施設が必要です。これらの多くは地方自治体レベルでは提供が困難です。
固定資産税の適切な管理は、マッピングの改善や正確で最新の物件説明を取得するための改善された手段など、多くの変数に依存します。状況については、価値に関するより多くのデータソースと、より洗練された評価アプローチによって改善されます。値の計算は、単純なものから複雑なものまでさまざまです。一戸建て住宅など、一部のタイプの物件では、「比較可能物件」として知られる一般的に類似した物件の販売が評価の良い基準となります。オフィスやアパートなどの他のプロパティは、それらが生み出す収入に基づいて評価できます。ただし、事業の不可欠な部分である工場やその他の建物を含む、独特で高度に専門化された物件の場合、税務上の価値は、再生コスト（同一の構造を複製するためのコスト）から減価償却を差し引いた見積もりに基づいている必要があります。固定資産税の対象となる可能性のある事業在庫は、機械や設備と同様に、会社の記録に基づいて評価される場合があります。
優れた評価には、民間業界のそれに匹敵する、フルタイムでフルタイムで働く正社員のスキルが必要です。各スタッフは政治的圧力を受けてはなりません。ただし、そのようなスタッフは事実上存在しません。たとえば、米国では通常、査定官は非常勤の職員であり、通常は選出され、給与が低く、頻繁に欠かせない特別なトレーニングが欠けていることがよくあります。経験の欠如は、評価者または地方政府のどちらかによる好意と腐敗によってさらに悪化することがあります。管轄区域内のすべての物件について合理的に最新の評価を行うためのリソースを与えられたスタッフはめったにありません。しかし、変化のペースと新しい建設の量は非常に大きいため、新しい評価サイクルで修正できるようになる前に、多くの評価が大幅に時代遅れになります。最新のデータ処理技術が負担を軽減するのに役立ちましたが、地図と記録を最新の状態に保つことは、ほとんどの政府がサポートするよりも継続的な作業の継続を求めています。
課税基準、したがって支払うべき税額は、自由市場テスト（消費税の場合のように）または納税者のレポート（所得税の場合のように）ではなく、職員の見積もりに依存するため、納税者は評価の決定に参加します。地方自治体は通常、最終的になる前に査定を上訴する何らかの手段を提供しますが、そのような上訴の結果はしばしば重要ではありません。一部の納税者は、手続きを知らないか、控訴する努力に見合うだけの節約の可能性を考慮しない場合があります。異議申し立てのプロセスは、ほとんどの国で見られる一般的な慣行によって複雑になっています。これは、準拠法で評価が100％であると定められている場合でも、現在の市場価値のごく一部で不動産を評価することです。（これらの市場下の評価は、通常、高い税率によって相殺されます。）これらの場合、ほとんどの不動産が市場価値を下回る価格で評価されるとき、評価が不当に高いと不平を言うそれらの不動産所有者は勝つ可能性が低いです。
税率
市場を下回る査定の頻度を考えると、名目税率は、不動産所有者が負担する税負担の誤解を招く印象を与えます。以前は、政府の機能が制限されており、固定資産税が地方所得の唯一の源泉であった場合、税率は概算支出の数値を評価された評価の数値で割ることによって単純に決定されました。支出が$ 400,000で、管轄区域での合計査定額が$ 40,000,000の場合、1％のレートで十分です。
今日の当局者は、既存の税率が維持されている場合に利用可能な金額を見積もり、その後、納税者が追加の支出に資金を供給する手段としてより高い税を受け入れるかどうかを判断しようとする傾向があります。ある特定のサービスに対する強い需要が現れたが、当局が「一般基金」の利率を上げたくない場合、立法機関は「特別」の利率を義務付けるために投票する場合があります。たとえば、米国の州政府は以前は固定資産税を柔軟な要素として使用し、主に他の税に依存していました。これらが不十分であるか余剰であるかに応じて、州は固定資産税率を引き上げるか引き下げます。多くの州はまだそうする憲法上の権限を持っています。
レート制限は一般的であり、州憲法によって課せられる場合もありますが、法律によって課される場合が多くなります。米国の各クラスの政府（郡、市、学区）に対して、最大上限レートが設定されます。制限または「上限」は、国民投票または特別な立法措置によって変更される場合があります。そのような制限が政府支出の成長を効果的に抑制したかどうかを判断することは困難です。しかし、1つの結果として、独立した課税権を持つ特別地区の設立がありました。これは、それらが課税制限の対象にならないことを意味します。
固定資産税の理論
固定資産税は、税の発生率の概念、つまり直接または間接的に最終的に税を支払う当事者の識別を示します。土地への課税は、公的サービスの利益によって相殺されない範囲で、資産化される（将来、資産から実現される利益に吸収される）可能性があります。購入者が不動産の一部に支払う実際の金額は、他の投資から得られる利回りとの関係で、それが生み出すと予想される純利益に依存します。たとえば、土地の区画からの純収入が無期限に年間1,200ドルであると予想され、長期資産の一般的な利回りが6％である場合、土地は20,000ドルの価値があります。年間300ドルの税金が課されると、正味収量は900ドルに下がり、土地の価値は15,000ドルに下がります。増税は資産化されたと言われています。所得のある土地の購入者にとって、購入価格はすでに年間固定資産税のコストを割り引いているため、購入時に有効な税はその後の負担にはなりません。地価は概して時間とともに上昇していることを考えると、不動産税は上昇を遅らせるのに役立ったので、地価はそれほど下がっていないと言っても過言ではありません。同じタイプの分析は、既存の住宅や他の不動産に課せられた固定資産税の増加の影響を決定するために一般的に使用されます。
比較すると、新しく建てられた家屋や非居住用建物への課税やその他の改善は、納税者が負担する程度、つまりシフトと発生の問題は、さまざまな要因を伴います。問題の税金が、郡、市、学区などの1つの小さな管轄区域のみによって課税されるのか、すべての管轄区域によって課税されるのかに大きく依存します。すべての法域で課税される場合、短期的には資本の所有者が負担する可能性があります。ただし、税金が貯蓄を抑制する場合、長期的には（資本の所有者に負担をかけるのではなく）価格が上昇したり、賃金が低下したりする可能性があります。課税を参照してください。
すべての管轄区域によって課される税金の分析は、ほとんどの政策目的にとってより複雑でより関連性があります。建物の建設は、投資家が資本を利用できるようにする意欲に依存しており、税金はその意欲に影響を与えます。固定資産税は、事業を行うための費用として扱われます。それは一般に消費者からのより高い価格で（またはサプライヤーに支払われるより低い価格または労働者に支払われるより低い賃金で）回収されなければならない。税を顧客に転嫁することに成功しない企業は、投下資本の収益率が低くなります。税率がより低い場所にある他の企業と競争している企業は、消費者に税金を完全に転嫁できない場合があります。税金の負担を最も負担する可能性が高い候補者は、地方の土地の所有者、税金に応じて移動できない（または移動しない）労働者、特に地元の消費者です。生産高と価格が税率の変化に適応するにつれて、税金は消費者にシフトする傾向があります。建物の固定資産税の変更が消費者が支払う価格に反映されるまでにかかる時間は、数か月から数年までさまざまです。規制された公益事業の場合、通常、税率の変更のシフトはより確実になりますが、新しい税率は公的機関によって承認される必要があるため、しばらく時間がかかります。
住宅所有者は住居の税金を変更することはできません。もちろん、土地に支払われた価格は、プロパティが購入されたときに有効であった税を調整するために使用されます（税金が低ければ、土地に支払われた価格はより高かったはずです） ）。家に対する課税は他の消費品目に対する課税とよく似ていますが、米国では他のほとんどの消費財に課される課税よりも高くなる傾向があります。総所得から固定資産税を差し引くと、個人所得税で支払う金額が減り、住宅所有者の純負担が軽減されます。
所得水準の異なる人が負担する固定資産税の相対的な金額は正確に決定できません。土地の価格における資本化された土地税によって表される要素を適切に考慮する方法はほとんどありません。資本からのすべての所得に対する課税と見なされると、改善に対する固定資産税はほぼ確実に進歩的です（高所得世帯への負担が比較的大きくなります）。しかし、単一の管轄区域によって課される税の負担に焦点を当てると、税の発生率は地元の消費者（およびおそらく地元の労働者や地主）にかかる可能性が高く、固定資産税は逆行的になります。地元の事業にかかる固定資産税の部分は、電話、電気、およびその他のユーティリティサービスの購入を含め、購入に応じて消費者にシフトされると考えられます。したがって、一般に、「単一の管轄区域」の固定資産税は、収入にほぼ比例するか、わずかに逆進的なものと見なすことができます。しかし、高所得者層から低所得者層への再分配効果の合計は、学校やその他の低所得者グループへのサービスに対する固定資産税の支払いの度合いを考慮すると、かなり大きいと主張することができます。ビジネスにかかる固定資産税の部分は、電話、電気、およびその他のユーティリティサービスの購入を含め、購入に応じて消費者にシフトされると考えられます。
所有者に対する不平等な評価のため、固定資産税には「水平的不平等」が広まっています。税は、他のビジネスよりも、特定の種類のビジネス（たとえば、鉄道やその他のユーティリティ）および特定の種類の消費（たとえば、住宅）に大きくかかります。米国では、ビジネスとしての農業に対する固定資産税は、一般に、資産の価値に比べて低くなる傾向がありますが、農場が生み出す収入との関係でも高くなる可能性があります。固定資産税は非常に長い歴史を持っているため、その多くの要素が経済に組み込まれ、一部は資本化され、一部はさまざまに調整され、不公平はある程度軽減されました。
固定資産税は、さまざまな免除によりますます弱体化しています。たとえば、米国では、平均的な地域の約3分の1の土地に免除が適用されます。固定資産税が免除される土地のほとんどは、道路、学校、公園、および地方自治体の他の不動産で構成されています。つまり、固定資産税を適用すると、ある政府口座から別の口座に資金が送金されるだけです。一部の地域では、非課税の州または連邦政府の不動産が重要ですが、これらの団体は地方税の代わりに支払いを行うことがあります。宗教的、教育的、慈善的、その他の目的で所有および使用される不動産は一般的に免除されており、国によっては、一定の最低額を下回る土地が免除されます。
新規事業を誘致するため、または低所得者向け住宅を奨励するために、いくつかの免除が行われます。一部の地域では、「家屋敷」の価値の一部に免除が認められており、所有者と居住者の収入に基づく制限がある可能性があります。多くは、高齢者、障害のある人、または軍の退役軍人にいくつかの免除を許可しています。いくつかの当局は、住宅固定資産税の所得税控除も認めています。
経済効果
固定資産税は米国の地方自治体に資金を提供します。完全ではありませんが、地方自治体の財政的独立を意味のあるものにするのに十分です。これにより、政府の地方分権化が可能になります。これは、市民が受け取る公共サービスを選択することができるため、利益と見なすことができます。
固定資産税は、実質的な非収益効果をもたらす可能性があります。特に実効税率が高い場合、固定資産税は、個人と企業が減税の取り組みにおいて違ったやり方で行動するように導く可能性があります。建物に高い税率があるコミュニティは、それが代償的な利点を提供することができない限り、資本の国内（および国際）競争において不利になります。経済全体の資本供給は貯蓄からきています。固定資産税が資本の供給に与える影響は明確ではありませんが、大規模な設備投資を必要とする工場やさまざまな製造および生産施設は、事業への同等の高い利益と一致しない高い税率を持つ地方自治体に配置することを拒否される可能性があります。
土地以外の建物と資産に対する税は、古い資産が存在する場合のリソース割り当てを歪めます。新しい高品質の建物は、スラムを含む古い建物よりも、単位スペースあたりの課税額が大きくなります。これは、2種類の資産とその居住者が警察、防火などに関して地方政府に課すコストを反映していません。したがって、プロパティに起因する公的費用が変わらないか、または増加する可能性があっても、彼が占有する建物が悪化するにつれて、地方自治体のサービスに対するユーザーの支払いは一般に相対的に減少します。同様に、質の悪い住宅から良質の住宅に移住する居住者は、政府の費用により多くの支払いをしなければなりませんが、それに応じて政府のサービスでそれ以上受け取ることはできません。
一部の固定資産税の慣行は、コミュニティの長期的な幸福に逆らって働きます。廃止された建物を緊急に交換する必要がある都市は、逆説的に、所有者に劣化した構造を維持し、新しい構造の所有者にペナルティを課すことを奨励する税に資金の多くを拠出する可能性があります。（土地ではなく）構造物に対する固定資産税率が上がるたびに、新しい建物に資本金を投入することの望ましさが減り、新しい建設による品質の向上に対するインセンティブが生まれ、メンテナンスが妨げられます。
地方間の実効税率の違いは、比較的低い税率の島を作成する効果があるかもしれません。一部のコミュニティは、政府の義務に関連して平均を超える税ベースを持っている可能性があり、より低い税率でうまくいくことができます。彼らは資本を引き付ける。一部のコミュニティは、おそらくゾーニングの使用により、多くの子供をもたらし、より多くの学校を必要とする高密度住宅など、高額の政府支出に関連するタイプの資産を除外します。その場合、他の地域の税率は高くなるはずです。そのような飛び地の存在は、近隣地域の財政の不均衡を増大させ、古い地域が直面する困難を悪化させる可能性があります。
都市部の周辺部の税率を下げると、通常、郊外化が促進されます。中心部に近い不動産は、多くの場合、高い税率の影響を受ける可能性があり、中心都市のビジネス不動産の問題を悪化させます。構造物への高い税率は、大都市圏の垂直方向の成長よりも水平方向の成長を好むため、周辺の土地により大きな影響を与えます。
イギリスのように、固定資産税の評価が収入にかかっている場合、土地が遊休状態にあるか、その最良の使用よりはるかに低いと、収益はほとんど得られません。そのような場合、効率的な使用のための税制上のインセンティブは特に欠けています。
木材が伐採され、鉱物が抽出される割合は、固定資産税の影響を大きく受けます。天然資源の不経済で早すぎる枯渇を防ぐために、多くの州では、鉱物資源の固定資産税から、資源の生産または採取に対する「退職金」に切り替えています。
